Упродовж останніх років Україна переживає масштабну житлову кризу, яка різко загострилася після початку повномасштабного вторгнення росії у 2022 році. За офіційними оцінками, внаслідок бойових дій пошкоджено або повністю знищено понад 2 млн домогосподарств — це приблизно 13% усього житлового фонду країни. Особливо критичним є становище в деокупованих та прифронтових регіонах, де значна частина населення втратила єдине житло.
Житлова криза посилюється масштабним внутрішнім переміщенням: в Україні налічується понад 4,6 млн ВПО, значна частина з яких не має постійного місця проживання. Уряду та місцевій владі доводиться працювати в умовах обмежених ресурсів, зруйнованої інфраструктури й нестачі інструментів для системного реагування.
Водночас тривалий брак державної житлової стратегії, слабкий ринок оренди та обмежений доступ до іпотечного кредитування призвели до ситуації, коли мільйони українців залишаються без реальних можливостей забезпечити себе житлом.
Рішення, які допомагають розв’язати проблему
У відповідь на зростаючу житлову кризу, держава запровадила низку інструментів підтримки українців, які втратили або не мають житла. Розвиток таких програм сприяє стабілізації економіки: житлове будівництво залучає робочу силу, активізує суміжні галузі — від виробництва будматеріалів до фінансового сектора — та формує попит на внутрішні інвестиції. Таким чином, соціальна підтримка населення у сфері житла перетворюється на один із драйверів економічного відновлення України в умовах війни. Зокрема, програма “єВідновлення” надає компенсації на ремонт пошкодженого чи придбання нового житла замість зруйнованого.
Паралельно діє програма “єОселя”, що забезпечує пільгове іпотечне кредитування для військових, медиків, педагогів, молоді та внутрішньо переміщених осіб. Вона дає змогу тисячам українців придбати житло під мінімальні відсотки.
Окрім державних ініціатив, на ринку активізуються й недержавні механізми, зокрема спільні інвестиційні фонди (REIT), програми від забудовників, муніципальні проєкти, а також комерційна іпотека з частковою державною участю або гарантіями. Ці інструменти не лише допомагають розширити доступ громадян до житла, а й підтримують житлове будівництво, яке є критично важливою галуззю для відновлення країни.
Але, за словами CEO & founder порталу Нерухомі Дениса Петрова, для масштабування цього ефекту потрібна нова стратегія — не точкові ініціативи, а системне бачення житлової політики: прозоре, інституційно спроможне, з прогнозованим ринковим контуром.
“Ми досі не маємо кодифікованого акту в сфері будівництва, а отже — не маємо єдиної рамки для планування й відновлення”, – зазначив він.
Експерт зауважив. що насправді не можна говорити про доступну іпотеку при обліковій ставці НБУ 15,5%: “це вже не про відновлення, це — про деформацію системи державного управління, коли успішні кейси з’являються не завдяки, а всупереч”
“єВідновлення”
Державна програма “єВідновлення”, що надає допомогу на ремонт пошкодженого або придбання нового житла замість зруйнованого, діє вже понад два роки. Станом на 1 червня 2025 року учасниками стали майже 109 000 родин, повідомляє уряд. Програма охоплює два основні напрями: компенсації за пошкоджене житло (майже 90 000 родин, понад 9 млрд грн) та житлові сертифікати за знищене житло (понад 18 500 сертифікатів на 27,3 млрд грн). Нове житло за ці кошти вже придбали майже 11 000 осіб, з яких 4500 — ВПО.
З початку 2025 року стартував новий компонент — відбудова на власній ділянці. За пів року 475 громадян отримали понад 606,9 млн грн на будівництво осель. Ще 100 родин, які вирішили будуватись самостійно, вже отримали 152 млн грн, у середньому 2,2 млн грн на родину.
“єВідновлення” залишається ключовим державним механізмом підтримки українців, які втратили житло внаслідок війни, та водночас стимулює роботу будівельної галузі у період відновлення країни.
“єОселя”
Програма “єОселя” — державне рішення, що надає пільгові іпотечні кредити українцям, продовжує суттєво підтримувати житловий ринок та економіку. Станом на кінець квітня 2025 року загальна кількість виданих кредитів сягнула 16 423, а обсяг фінансування зріс до 26,975 млрд грн. У першому кварталі 2025 року 1345 родин отримали понад 2,4 млрд грн, а саме цього тижня ще 128 родин приєдналися до програми, отримавши більше 240,9 млн грн на житло.
Пільгові ставки доступні ключовим категоріям населення: військовим, силовикам, медикам, педагогам, науковцям — вони можуть отримати кредити під 3% річних, тоді як інші учасники — під 7%. Банків-партнерів програми — як держані, так і приватні, з-поміж яких найактивніші Ощадбанк, ПриватБанк і Укргазбанк.
До того ж, весь процес тепер контролюється через 91 забудовника та 201 житловий об’єкт, що значно спростює для учасників програму доступу до новобудов.
Хоча в 2025 році обсяги кредитування на ~40% менші, ніж у попередньому році (3,2 млрд грн проти 5,3 млрд — за перші чотири місяці), “єОселя” залишається ключовим інструментом житлової політики. Вона стимулює будівельну галузь, підтримує попит на нове житло та забезпечує житлом тих, хто заслуговує соціальної підтримки.
“Програма “єОселя” стала одним із ключових чинників, що стримує падіння первинного ринку житла в умовах війни. Попри скорочення обсягів фінансування у 2025 році, вона продовжує працювати як стабілізатор галузі”, – додав Денис Петров.
REIT-платформи
Одним із найвідоміших прикладів спільного інвестиційного фонду, який діє в Україні у сфері нерухомості, є Inzhur Real Estate Investment Trust (Inzhur REIT) — проєкт, створений групою Inzhur під керівництвом колишнього народного депутата Андрія Журжія.
Цей фонд працює за моделлю REIT (Real Estate Investment Trust) — тобто спільного володіння нерухомістю через публічну інвестиційну платформу. Його учасниками вже стали понад 12 000 інвесторів, а сукупний портфель активів перевищує 2,4 млрд грн. Інвестори можуть вкладати кошти з порівняно невеликим стартовим капіталом — від кількох тисяч гривень — і отримувати частину прибутку від оренди чи зростання вартості об’єктів.
До складу портфеля Inzhur REIT входять рітейл-парки, торговельні площі, приміщення в ТРЦ, включно з такими як Ocean Plaza, об’єкти, орендовані McDonald’s і Сільпо, а також об’єкти енергетичної інфраструктури. Такий формат дозволяє українцям інвестувати у стабільні нерухомі активи навіть у складних умовах війни, а водночас — залучає капітал у реальний сектор економіки та підтримує будівельну галузь.
Підбиваючи підсумки
Стан житлової політики в Україні сьогодні — це не лише питання відновлення зруйнованого, а й стратегічний виклик, що потребує системного підходу. Програми “єВідновлення” та “єОселя” стали важливими інструментами у подоланні наслідків війни, але вони також створюють основу для нової архітектури житлової підтримки. Водночас зростання інтересу до недержавних механізмів, як-от REIT-платформи, демонструє, що українці готові брати активну участь у формуванні власної житлової безпеки, інвестуючи навіть у кризових умовах.
Попри масштаб втрат і викликів, Україна має реальний шанс закласти нову модель житлової політики — прозору, доступну й орієнтовану на потреби різних категорій населення. Для цього необхідна чітка державна стратегія, посилення інституційної спроможності громад, залучення приватного капіталу та підтримка з боку міжнародних партнерів. Адже житло — це не лише дах над головою, це соціальна стабільність, відновлення гідності та інвестиція в майбутнє.
Джерело: http://nerukhomi.ua/ukr/news/ryinok/sho-ryatue-ukrainskij-rinok-zhitla-v-umovah-vijni.htm
Discussion about this post