У світі девелопменту існує безліч способів підвищити вартість проєкту: брендинг, архітектурні фішки, панорамні види чи інноваційні технології. Але є й інша стратегія — створення інфраструктури навколо майбутніх об’єктів. Якщо цю інфраструктуру ще й оплачує міський бюджет, стратегія стає особливо “ефективною”. Історія інклюзивного пляжу на 11-й станції Великого Фонтану — саме про це.
Інклюзивність як прикриття
У квітні 2025 року компанія “ЮГ-Курорт-Сервіс”, яка входить у корпоративну групу “Гефест”, уклала договір з Управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міськради на 18,2 млн грн із ПДВ. Пізніше з’явився ще один договір — на майже 1,6 млн грн. Формально все виглядало як соціально важливий проєкт: капітальний ремонт інклюзивного пляжу на 0,434 га.
Однак деталі швидко викликають запитання. Із загальної вартості проєкту лише 58,7 м² припадає на капітальні приміщення, решта — це пандуси, настили, тіньові навіси та дрібна пляжна інфраструктура. Якщо підрахувати, то на кожен квадратний метр капітальної площі витратили понад 334 000 грн — удвічі чи навіть утричі дорожче за середню ринкову ціну. Якщо ж рахувати на кожен квадратний метр благоустрою отримаємо: 4560 грн/м². Для порівняння, середня ринкова вартість повного благоустрою (з мощенням, настилами, мінімальною інфраструктурою) зазвичай коливається у межах 1500 – 2500 грн/м². У нашому випадку вартість перевищує верхню межу на близько 80%.
Навіси й настили оцінено у понад 3500 грн/м², тоді як ринкова ціна — 1500–1800 грн. Пандуси, тактильні елементи, благоустрій — усе з націнкою 30–40%. А каналізаційна насосна станція (КНС) обійшлася майже вдвічі дорожче за ринковий аналог. Ще один цікавий рядок — “інші витрати”, які склали близько 4,3 млн грн (22% від загальної вартості), що майже вдвічі перевищує норму для подібних проєктів. Ці суми не деталізовані, але саме там зазвичай ховаються резерви для “додаткових стимулів” або гнучких фінансових маневрів.
Надмірна “інклюзія” чи кошторисна стратегія?
Ще одна важлива деталь — гарантійний строк експлуатації. Усі ці споруди розраховані лише на 3 роки. Фактично, бюджет міста витратив десятки мільйонів гривень на проєкт, який потребуватиме нового ремонту чи реконструкції вже найближчим часом. Це — не інвестиція у довгострокову інфраструктуру, а скоріше косметичний “фасад”, який швидко зношується.
Надмірна комплектація проєкту всіма можливими елементами доступності виглядає як спроба підняти кошторис без явного порушення — під прикриттям “благородної” мети інклюзії. Деякі рішення можна було б оптимізувати, враховуючи сезонний характер об’єкта. Замість цього ми отримуємо імітацію глибокої інклюзії на папері.
Насосна з великими амбіціями
Ще одна цікава деталь — каналізаційна насосна станція (КНС). Проєктом передбачено встановлення двох потужних насосів продуктивністю понад 9 м³ на годину з напором 60 метрів кожен. Для порівняння, реальне навантаження пляжу навіть у піковий сезон не перевищує 1–2 м³ на годину. Такий “запас міцності” виглядає явно закладеним під майбутнє підключення більш масштабного комерційного об’єкта. Якого саме? Тут варто згадати про сусідню ділянку, де ще до війни “Гефест” анонсував будівництво готелю Hilton на 145 номерів. Сьогодні цей об’єкт є недобудованим, проте комунікації, схоже, вже готові прийняти щось більш масштабне ніж пляж.
Замовник — не менш цікава історія
Замовником робіт виступає Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міськради. Його очолює Юрій Піскун — давній соратник мера Геннадія Труханова, колишній військовий комісар Одеської області, який двічі потрапляв у гучні корупційні скандали. У 2015 році його затримали за хабар за сприяння ухилянню від мобілізації. У 2011-му був ще один інцидент, який закінчився для нього без наслідків. Попри це, у 2022 році Піскун був призначений начальником “берегового” управління. Символічно? Дуже.
Таким чином, маємо класичний одеський сюжет: соціальний проєкт для людей із інвалідністю офіційно реалізує компанія, афілійована з девелопером, за замовленням управління, яке очолює людина з заплямованою репутацією. Вишуканий ланцюжок.
Версії, навіщо це все
Перша версія — стратегічна. Девелопер отримує змогу профінансувати інфраструктуру під свої майбутні проєкти за рахунок бюджету. Це дозволяє підвищити вартість прилеглих активів без прямого вкладення власних грошей.
Друга версія — ситуативна. У воєнний час, коли приватні інвестиції суттєво впали, навіть великі гравці шукають будь-які можливості залучення коштів. І міський бюджет стає несподіваним, але дуже вигідним “донором” для таких схем.
Хто користується “інклюзивним” пляжем?
Тут все ще цікавіше. Як показують відео й коментарі одеситів, реальними користувачами “інклюзивного” пляжу стали туристи з апартаментів поблизу. Вони займають лежаки ще з ранку, лишають рушники й зникають. Пенсіонери та люди з інвалідністю змушені конкурувати за місце, яке нібито створювалось саме для них.
Ця ситуація чітко показує, що соціальна місія підмінилась бізнес-логікою: замість доступності — “all inclusive” для туристів. Бюджетні кошти, спрямовані на благоустрій, фактично підвищують комфорт гостей комерційних об’єктів поруч, а не служать вразливим групам.
На останок
Бюджетні гроші освоєні. Мер Труханов отримав потрібний піар та лояльність “одеських греків”, а “Гефест” — інфраструктуру для майбутніх комерційних амбіцій. Лишається тільки чекати, коли на узбережжі виросте нова висотка.
Питання не в тому, чи варто розвивати інфраструктуру міста. Звичайно, варто. Питання в тому, як саме це робити і за чий кошт. Коли девелопер, який традиційно оперував приватними інвестиціями, раптом починає активно освоювати бюджетні ресурси, прикриваючись соціально важливими цілями, це викликає як мінімум настороженість.
Велика спокуса — скористатися можливістю перекласти витрати на розвиток прилеглої території на громаду міста, отримавши таким чином значну додаткову вартість для власних об’єктів. У кризові часи, особливо в умовах війни, така стратегія виглядає цинічно.
І тут питання не лише до бізнесу, який завжди шукатиме вигоду. Головне питання — до влади міста: чи готова Одеса платити за чужі амбіції, втрачаючи довіру до своїх рішень і цінність для громади?
Discussion about this post