Серпень приніс ринку нерухомості низку важливих законодавчих, судових та містобудівних подій. Верховна Рада змінила правила операцій із житлом, міжнародний Реєстр збитків відкрив нові категорії для заяв щодо пошкодженої нерухомості, а прямі втрати житлового фонду України через російську агресію сягнули $61,1 млрд. Водночас у Києві завершили багаторічне будівництво ЖК Грюнвальд, а у Львові міська влада готує судовий позов через дозвіл на будівництво об’єкта, який раніше визнали самочинним.
Не обійшлося і без гучних судових спорів та змін на ринку житла. Забудовник програв справу на 954,3 млн грн щодо ЖК Кришталеві джерела, а оренда однокімнатних квартир у Києві за місяць подорожчала до 30 000 грн, тоді як на Херсонщині середня ставка становила лише 3800 грн. Нерухомі зібрали головні події серпня, які визначатимуть умови для девелоперів, інвесторів, власників та покупців нерухомості.
Нові правила угод з нерухомістю
У серпні Верховна Рада ухвалила закон №14005, який змінює правила проведення операцій з нерухомістю. Із жовтня нотаріуси та державні реєстратори автоматично перевірятимуть продавців за Єдиним реєстром боржників, а за наявності відкритого виконавчого провадження та відповідного запису в реєстрі розпорядження майном можуть тимчасово обмежити до погашення боргу. Водночас сам факт заборгованості не означатиме автоматичної заборони на продаж. Закон також підвищує з 20 до 50 мінімальних зарплат поріг боргу, за якого може бути звернено стягнення на єдине житло.
Окремі гарантії документ встановлює для військовослужбовців: під час воєнного стану та протягом року після його завершення їхнє єдине житло не підлягатиме стягненню, за винятком визначених законом випадків, зокрема іпотеки. Крім того, передбачена цифровізація обміну даними між виконавчою службою, реєстрами, банками та нотаріальними системами. Покупцям радять перевіряти статус продавця не лише перед підписанням основного договору, а й до передачі завдатку, оскільки запис про боржника може з’явитися вже після попередньої угоди.
Реєстр збитків відкрив нові категорії
Із 20 серпня юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування отримали можливість подавати через “Дію” заяви до міжнародного Реєстру збитків щодо пошкодженої або знищеної нерухомості. Для цього відкрили шість нових категорій, зокрема для окремих житлових приміщень, спільного майна багатоквартирних будинків, державних і комунальних громадських будівель та нежитлової нерухомості юросіб, яка не використовувалася для отримання прибутку.
Категорію заяви визначають з урахуванням статусу заявника, призначення об’єкта та характеру збитків. Окремо передбачені варіанти для ОСББ, державних і комунальних установ, а комерційну нерухомість та пов’язані з бізнесом втрати потрібно заявляти в іншій категорії. Для подання варто підготувати документи про право на майно, матеріали щодо обстрілу, акти обстеження, фото- та відеофіксацію, а також докази розміру збитків. Водночас внесення заяви до Реєстру ще не означає призначення компенсації — документ формує доказову базу для майбутнього міжнародного компенсаційного механізму.
Ситуація на ринку житла
Прямі збитки житлового фонду України через російську агресію на кінець 2025 року оцінювалися у $61,1 млрд — за рік цей показник зріс на $3,5 млрд. Пошкоджено або зруйновано близько 14% житла країни, причому майже 73% усіх втрат припадає на Донецьку, Харківську, Луганську, Дніпропетровську, Сумську, Миколаївську та Херсонську області. Водночас близько 1 млн українців фактично не можуть користуватися своїми домівками через руйнування, окупацію, бойові дії або непридатність житла.
Масштаб проблеми залишається значно більшим за можливості чинних житлових програм. У межах “єВідновлення” майже 232 тис. родин отримали понад 119 млрд грн компенсацій, однак із більш ніж 161 тис. заяв щодо знищеного житла нове помешкання за сертифікатом придбала лише близько третини заявників. Від початку “єОселі” у дев’яти прифронтових областях видали близько 3,5 тис. кредитів, а в першому півріччі 2026 року ветерани отримали лише 22 іпотеки по Україні, з яких 3 – у прифронтових регіонах.
Суд на мільярд грн
Компанія “Гідроінж-Буд”, пов’язана з “КСМ-Груп”, програла судовий спір із Києвом щодо 954,3 млн грн. Забудовник вимагав визнати недійсними договори пайової участі та компенсувати витрати на будівництво теплових, водопровідних, газових, електричних і каналізаційних мереж для ЖК “Кришталеві джерела” у Голосіївському районі.
Спочатку позов оцінювали у 622,3 млн грн, але згодом сума зросла через нарахування пені, інфляційних втрат і відсотків. Господарський суд Києва 15 липня повністю відмовив компанії у позові, зазначивши, що забудовник мав виконати зобов’язання зі сплати пайового внеску, а заявлені витрати на інженерні мережі не були належно підтверджені та не супроводжувалися передбаченою процедурою їх передачі у комунальну власність. Рішення оскаржили у Північному апеляційному господарському суді.
Столичний ЖК добудували через 12 років
У Святошинському районі Києва ввели в експлуатацію IX чергу ЖК Грюнвальд, будівництво якої тривало майже 12 років – із серпня 2014-го до травня 2026 року. ДІАМ зареєструвала сертифікат готовності 30 липня 2026 року: він стосується 26-поверхового будинку №9 за генпланом на 244 квартири загальною площею 14 770,7 кв. м, а також трансформаторної підстанції.
Завершення будівництва відбулося після кількох невдалих спроб оформити введення об’єкта в експлуатацію. У 2021 році ДАБІ відмовила через відсутність необхідної виконавчої документації, а у 2023-му чергову заяву повернули без розгляду; нову подали у липні 2026 року. При цьому мешканці будинку заселилися ще до отримання сертифіката – за їхніми словами, квартири почали ремонтувати ще у 2017 році. Водночас виданий документ стосується лише IX черги і не означає введення в експлуатацію інших об’єктів комплексу.
Суд через спірний дозвіл
Львівська міськрада готує позов до суду, щоб скасувати дозвіл ДІАМ на будівництво багатоквартирного будинку на вул. Євгена Олесницького, 1. У мерії заявляють, що об’єкт раніше визнали самочинним будівництвом, забудовника оштрафували та зобов’язали демонтувати споруду, однак державна інспекція згодом видала дозвіл на її будівництво.
Йдеться про п’ятиповерховий будинок житлово-будівельного кооперативу “Леван-Ленд”, який, за даними міського ДАБК, звели без необхідних містобудівних умов та обмежень на території, призначеній для малоповерхової забудови. У міськраді також вказують на проблеми з водопостачанням, водовідведенням і газифікацією об’єкта та закликають потенційних інвесторів не купувати квартири до остаточного вирішення ситуації.
Статистика та цифри
У липні 2026 року пропозиція орендного житла в Україні скорочувалася, а ціни в окремих регіонах продовжували зростати. Найдешевшою залишалася Херсонщина – 3800 грн за однокімнатну квартиру на місяць, тоді як у Києві середня ставка сягнула 30 000 грн, збільшившись за місяць на 11%. У Печерському районі столиці оренда коштувала вже 38 000 грн (+6%), а найдоступнішим був Деснянський район – 13 500 грн (+4%).
Дефіцит посилювався через падіння пропозиції та одночасне зростання попиту. Кількість активних оголошень у Чернігівській області скоротилася на 20%, Сумській – на 16%, Чернівецькій – на 14%, Львівській – на 13%. Водночас інтерес орендарів на Хмельниччині зріс на 68%, Чернівеччині – на 65%, Дніпропетровщині — на 46%. Найвищу конкуренцію за житло зафіксували на Тернопільщині та Вінниччині – близько 10 претендентів на одну квартиру, тоді як у Києві – лише 2.
Джерело: http://nerukhomi.ua/ukr/news/ryinok/neruhomist-u-serpni-novi-pravila-sudi-ta-tsini-na-zhitlo.htm
